대법원 "주택 점유 상실하면 임차권 대항력도 소멸"...서울보증보험 패소 취지 파기환송

• 글 : 임용수 보험전문변호사 

전입신고로 임차권 대항력을 취득했던 임차인이 주택 점유를 상실했다면, 다시 임차권 등기가 되더라도 이전에 사라진 대항력을 되살릴 수 없다는 대법원 판결이 나왔습니다. 대법원 민사2부[주심 권영준 대법관]는 서울보증보험이 경매로 주택을 매수한 이 모 씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환 청구 소송 상고심에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈습니다.¹⁾

차 모 씨는 2017년 2월 8일 임대인 전 모 씨 소유의 주택을 보증금 9500만 원에 임차하는 임대차계약을 맺었습니다.²⁾ 차 씨는 2017년 2월 27일 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤고, 다음달 20일 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 차 씨는 2017년 2월 27일 서울보증보험과 사이에 '임대차보증금 반환사유(임대차기간 종료 등)가 발생했음에도 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우 서울보증보험이 임차인에게 임대차보증금 상당 금액을 지급'하기로 하는 내용의 전세금보장신용보험계약도 맺었습니다. 이 상태에서 임대인 전 씨는 2018년 1월 5일 해당 주택에 채권최고액 6600만 원의 근저당권을 설정했습니다.

차 씨는 2019년 2월 임대차계약 기간이 끝났는데도 전 씨로부터 보증금을 돌려받지 못하자 서울보증보험에 보험금을 청구했고, 2019년 2월 26일 서울보증보험에 전 씨에 대한 임대차보증금 반환 채권을 양도했습니다. 서울보증보험은 2019년 3월 12일 차 씨를 대위해 해당 주택에 관한 임차권등기명령을 신청했고, 2019년 3월 20일 법원으로부터 임차권등기명령을 받았습니다. 

서울보증보험은 2019년 4월 5일까지 차 씨에게 9500만 원을 보험금으로 지급했고, 그 후 차 씨는 해당 주택에서 이사를 나갔습니다. 3일 뒤인 2019년 4월 8일 임차권등기명령에 따른 임차권등기 촉탁이 이뤄졌고, 같은 날 임차권등기가 마쳐졌습니다.  

서울보증보험은 전 씨를 상대로 임대차보증금 상당액인 9500만 원 및 지연손해금의 지급을 구하는 지급명령을 신청해 발령받았고, 이 지급명령을 집행권원으로 해당 주택에 대한 강제경매를 신청해 1272만여 원을 배당받았습니다. 이후 강제경매 절차에서 이 씨는 해당 주택을 매수하고 2021년 7월 20일 소유권이전등기를 마치자, 서울보증보험은 임대차보증금 반환 채권에서 배당받은 금액을 제외한 8227만여 원 및 지연손해금을 청구하는 소송을 냈습니다.

재판에서 쟁점은 임차인 차 씨가 2019년 4월 5일 해당 주택에 관한 점유를 상실했는데, 이때 임차권의 대항력도 소멸됐는지 여부였습니다.

1, 2심은 "차 씨가 (2019년 3월 12일) 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 전에 (2019년 4월 5일 주택에서 퇴거함으로써) 이 씨가 점유를 상실했다고 하더라도 임차권등기가 마쳐짐으로써 임차권등기에 기재된 내용대로 임차권의 대항력이 여전히 유지된다"며 "이 씨는 임대차보증금 중 배당되지 않은 나머지 보증금 범위 내에서 임대인 전 씨의 지위를 승계했으므로, 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금 반환 채권을 양수한 서울보증보험에게 나머지 임대차보증금과 지연손해금을 지급할 의무가 있다"며 원고승소 판결하며 서울보증보험의 손을 들어줬습니다.

그러나 대법원은 원심의 판단을 수긍하기 어렵다며 다른 판단을 했습니다. 대법원은 "주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득했으나 그 후 주택의 점유를 상실했다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다"며 "따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸했던 대항력이 당초에 소급해 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다³⁾"고 설명했습니다.

이어 "경매 목적 부동산이 매각된 경우에는 경매로 인해 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기됐거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸하는 이상 경매 목적 부동산 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에 대해 임차권 효력을 주장할 수 없다⁴⁾"고 밝혔습니다.

그러면서 "원심은 차 씨가 해당 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지 심리한 후 이 씨에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 판단했어야 한다"며 "원심의 판단에는 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판단했습니다. 

❚❚❚ 보험소송닷컴

• 최초 등록일 : 2025년 5월 12일

---

1) 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결.

2) 호칭의 편의상 임차인을 차 씨, 전 소유자(임대인)를 전 씨라고 부릅니다.
3) 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 등 취지 참조.

4) 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조.