보증금 빼돌린 중개사 측 보험사에게 임차인은 보증금 얼마나 돌려받을 수 있을까

☞ 전세 사기로 인한 피해 사례가 속출하고 있는 가운데 최근 법원이 보증금을 편취한 공인중개사에게 공평의 관점 등에서 책임을 강력하게 묻는 사례가 나왔습니다.

임차인(박 모 씨)이 임대권한을 위임받았다는 공인중개사(김 모 씨)의 거짓말에 속아 임대차계약을 체결한 뒤 보증금을 돌려받지 못했다면 고의로 불법행위를 저지른 부동산 중개업자 측에게 전적인 책임이 있다는 취지의 판결입니다. 

【사건 개요】

공인중개사인 김 씨는 서울보증보험과 사이에 김 씨가 중개행위와 관련해 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우 거래당사자의 손해를 보험가입금액 1억 원을 한도로 보상 받는 내용의 보증보험계약을 체결했습니다. 

박 씨는 2021년 4월 김 씨의 중개로 군포시의 한 건물 중 일부(이하 '임차 목적물')를 보증금 3500만 원에 2년간 임차했습니다. 당시 김 씨는 박 씨에게 자신이 임대인으로부터 임대 권한을 위임 받았고 김 씨의 처가 임대인의 딸이라고 거짓말했습니다. 이에 속은 박 씨는 '임대보증금, 임대료 및 관리비 등은 SC제일은행의 (김 씨의 처) 계좌로 입금한다'는 내용의 임대차계약 특약사항에 따라 김 씨의 처 계좌로 임차보증금을 입금한 후 임차 목적물에 입주했습니다. 

그 후 박 씨가 임대인에게 임차보증금의 반환을 요구했지만, 임대인은 공인중개사인 김 씨가 자신의 동의 없이 임의로 박 씨와 임대차계약을 체결했다고 주장하면서 임차보증금 반환을 거절했고, 이에 박 씨가 임대인을 상대로 임차보증금 반환 소송을 제기했고, 현재 소송이 진행 중에 있습니다. 한편, 임대인이 공인중개사 김 씨를 사문서위조죄 등으로 형사고소했고, 수사 결과 김 씨가 기소돼 유죄판결을 선고받았습니다. 이에 대해 김 씨와 검사가 모두 항소해 항소심이 계속 중입니다.

그러던 중 임차인 박 씨는 김 씨와 서울보증보험을 상대로 손해배상금 3500만 원을 청구하는 내용의 손해배상 청구 소송을 냈습니다. 재판 과정에서 서울보증보험은 "박 씨가 부동산의 소유자(임대인)에게 임대 대리권 수여 여부 등을 직접 확인해 보지 않고 김 씨의 처 계좌로 임대보증금을 입금한 과실이 있으므로 김 씨와 서울보증보험의 손해배상책임을 제한해야 한다"는 취지의 주장을 했습니다. 

【법원 판결】

서울동부지법 민사2단독 백웅철 판사는 임차인 박 씨가 공인중개사 김 씨와 서울보증보험을 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 원고승소 판결을 했습니다. 백웅철 판사는 "공인중개사 김 씨와 서울보증보험은 공동으로 박 씨에게 3500만 원을 지급하라"고 판결했습니다. 이는 박 씨가 임대인으로부터 반환받지 못한 보증금 3500만 원의 100%에 해당하는 금액입니다.

백웅철 판사는 "피해자의 부주의를 이용해 고의로 불법행위를 저지른 자가 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 감해 달라고 주장하는 것은 허용될 수 없다"고 지적했습니다. 다만 "고의적 불법행위가 영득행위에 해당하는 경우 과실상계와 같은 책임의 제한을 인정하더라도 가해자로 하여금 불법행위로 인한 이익을 최종적으로 보유하게 되는 결과가 초래되지 않는다면 과실상계와 공평의 원칙에 기한 책임의 제한은 가능하다"고 설명했습니다.¹⁾

그러면서 "임대차계약 당시 공인중개사 김 씨가 임차인 박 씨에게 임대인의 전화번호를 알려줘 박 씨가 그 번호로 전화했으나 통화가 이뤄지지 않았고, 다시 김 씨가 박 씨에게 임대인의 딸 전화번호라고 하면서 김 씨의 처 전화번호를 알려줘 박 씨가 임대인의 딸인 줄 알고 김 씨의 처와 전화통화를 해서 대리권 위임 여부를 확인한 사실이 인정된다"며 "서울보증보험이 주장하는 사정만으로는 손해배상액을 산정하는데 공평의 관점 등에서 고의의 불법행위 피해자인 박 씨의 과실을 고려할 만한 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다"고 판단했습니다. 

☞ 이 사례는 건물의 소유자(임대인)가 '공인중개사에게 건물 임대 권한을 위임하지 않았다'며 공인중개사를 사문서위조죄 등으로 형사고소했고, 수사 결과 공인중개사가 유죄판결을 받고 항소심이 진행 중인 경우입니다. 만약 임대인이 공인중개사나 중개보조인에게 임대차계약의 체결, 월 임료와 보증금의 수령, 수선의무 이행, 보증금 반환 등의 업무를 비롯한 건물 임대에 관한 권한을 맡겨 계속 운영하던 중 공인중개사나 중개보조인이 보증금을 편취하는 등 불법행위를 저지른 사례에 해당한다면 임대인은 민법 제756조의 사용자책임을 부담할 수 있습니다.²⁾

• 최초 등록일 : 2025년 3월 22일

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1) 같은 취지 : 대법원 2016. 4. 12. 선고 2013다31137 판결.

2) 같은 취지 : 대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다283834 판결.