[단독](판결) 채무자 변경 통보 받고도 1개월 내 이의 제기 없었다면 전세금보장신용보험계약에 따른 보험금 지급해야

글 : 임용수 변호사

전세금보장신용보험 계약자로부터 채무자 변경 통보를 받고도 보험사가 1개월 안에 별다른 이의 제기를 하지 않았다면 보험금을 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 보험전문 임용수 변호사가 판결을 [단독] 소식으로 알리고 해설한다.

전세금보장신용보험은 주택의 임차인이 임대인으로부터 반환받아야 할 임차보증금을 보호받기 위해 가입하는 보험 상품이다. 이 상품은 임차기간 중 해당 주택이 경·공매되거나 임대차계약이 해지 및 종료됐음에도 불구하고 임차보증금을 반환받지 못함으로써 임차인이 입은 손해를 보상한다.

국민연금공단¹⁾은 2019년 1월 배 모 씨²⁾와 배 씨 소유의 전북 완주군에 있는 한 아파트에 대해 보증금 2억3000만 원, 임차기간을 2019년 1월부터 2021년 1월까지로 정한 임대차계약을 체결했다.

공단은 2019년 3월 서울보증보험과 사이에 임대차보증금 반환을 보장받기 위해 전세금보장신용보험계약을 체결했고, 서울보증보험은 공단에게 '임대인'을 배 씨, 보증 내용을 임대인의 임차보증금 반환채무 등'으로 기재한 전세금보장신용보험증권을 발급해 줬다.

배 씨는 2019년 7월 이 모 씨에게 이 아파트를 매도하고 그에 따른 소유권이전등기를 마쳤고, 그 당시 이 씨는 임대차계약의 임대인 지위를 승계했으며, 공단은 임대인 지위승계에 동의했다. 이 씨는 2019년 7월 박 모 씨에게 아파트를 매도하고 익월 소유권이전등기를 마쳤고, 박 씨는 2019년 8월 아파트에 관해 채권최고액을 1억9360만 원으로 하는 다른 법인 명의의 근저당권을 설정했다.

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공단은 2019년 12월 배 씨와 이 씨에게 아파트의 소유권 변경 등을 이유로 임대차계약을 해지하고 임차보증금의 반환을 청구했으나, 이를 지급받지 못했다. 공단은 2019년 12월 서울보증보험에게 전세금보장신용보험계약에 따른 보험금 2억3000만 원의 지급을 청구했는데, 서울보증보험은 2020년 1월 말 '배 씨가 공단을 상대로 낸 임대차계약에 기한 보증금반환채무의 부존재확인을 청구하는 소송'의 결과가 나올 때까지 보상 심사를 보류한다고 안내했다.

배 씨와 공단 간의 채무부존재확인 소송의 결과 배 씨가 2020년 12월 '임대차계약의 임대인 지위가 이 씨에게 이전돼 배 씨가 공단에 대한 보증금반환채무를 부담하지 않는다'는 이유로 승소했고,³⁾ 그 판결은 그대로 확정됐다.

이에 앞선 2020년 10월, 공단은 "보험계약의 채무자 내지 임대인이 이 씨로 변경됐고, 공단은 이 씨에 대해 임대차계약을 해지하고 임차보증금 반환을 청구했으나 이를 지급받지 못했으므로, 서울보증보험은 보험계약에 따른 보험금을 지급할 의무가 있다"며 서울보증보험을 상대로 보험금 청구 소송을 냈다.

이에 대해 서울보증보험은 "이 보험계약은 보험증권에 채무자 내지 임대인으로 기재된 배 씨의 공단에 대한 임대차보증금 반환채무를 보증하는 계약인데, 배 씨의 공단에 대한 임차보증금 반환채무의 부존재를 확인한 판결이 확정됐으므로, 서울보증보험이 보험금을 지급할 의무가 없다"며 맞섰다.

광주고법 전주 제1민사부는 국민연금공단이 서울보증보험을 상대로 낸 보험금 청구 소송의 항소심에서 서울보증보험의 항소를 기각하고 '2억 3000만 원을 지급하라'며 원고승소 판결한 1심 판결을 그대로 유지했다.

재판부는 먼저 전세금보장신용보험계약의 채무자 내지 임대인에 대해 「이 보험계약에 적용되는 약관 규정의 해석을 비롯해 임대차계약에 관한 특별법의 관련 규정, 임대차계약에 관한 통상적인 거래 관념, 보증보험의 부종성 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 보험계약이 체결된 이후 임차목적물의 양수인에게 임대인의 지위가 승계되는 경우 보험계약상의 채무자 내지 임대인도 당연히 변경된다고 봐야 한다」고 설명했다.

이어 「약관규정을 종합해 보면, 이 보험계약은 특정인으로 고정된 임대인의 임차보증금 반환채무를 보증하는 계약이 아니라 특정 물건으로 고정된 임차목적물에 관한 임차보증금의 반환을 보증하는 계약이라 할 수 있다」며 「채무자 측에서 보험계약자가 돼 자신의 채무에 대한 지급을 보증하는 계약이 아니라, 채권자인 임차인 측에서 보험계약자가 돼 고정된 임차목적물에 대한 임차보증금의 회수를 보장받는 계약이므로, 임차목적물의 양수인에게 임대인 지위가 승계됨으로써 주계약의 임대인이 변경되는 경우 보험계약의 임대인 역시 변경되고, 회사는 변경된 임대인의 임차보증금 반환 채무를 보증한다고 봐야 한다」고 덧붙였다.

아울러 '공단이 아파트의 소유자 내지 임대인이 이 씨로 변경된 사실을 지체없이 알리지 않았고 그에 관해 서울보증보험의 승인도 얻지 못했으므로 약관규정에 따라 공단에게 보험금을 지급할 의무가 없다'는 취지의 서울보증보험의 주장에 대해서는 「해당 약관규정에 '이 보험계약을 체결한 후 채무자의 변경 사실이 생긴 경우 계약자 또는 피보험자는 지체없이 서면으로 회사에 알리고 보험증권에 확인을 받아야 한다', '회사는 계약자 또는 피보험자가 변경 사실을 통보한 경우에는 1개월 이내에 승인 여부를 결정해 보험료를 더 받거나 돌려드릴 수 있다'고 규정하고 있는 사실, 공단은 이 씨가 배 씨로부터 아파트를 매수한 직후 공단에게 알리지 않은 채 박 씨에게 매도했고 박 씨가 2019년 8월 근저당권설정등기를 경료한 사실을 뒤늦게 확인했으며 그 즉시 같은 해 10월 서울보증보험에게 배 씨에서 이 씨로의 임대인 지위 변경 및 보증금 채무 승계 사실, 박 씨 명의의 근저당권 사실 등을 통보했는데, 서울보증보험은 공단의 통보에 대해 보험금 수령을 위해서는 기존 임대인과의 계약 해지 절차가 필요하다는 안내를 했을 뿐 1개월이 경과한 후에도 채무자 변경과 관련해 별다른 이의를 제기한 바 없는 사실이 인정된다」며 「사정이 이와 같다면 공단은 약관규정에 따른 채무자 변경 사실을 지체 없이 통보했고, 서울보증보험은 이에 관해 승인했다고 보는 게 타당하다」고 봤다.

그러면서 「보험계약이 체결된 후 주계약인 임대차계약의 임대인 지위가 아파트를 양수한 이 씨로 승계됐고 그에 따라 보험계약의 임대인 역시 이 씨로 변경됐으므로, 서울보증보험은 이 씨의 공단에 대한 임대차보증금 반환채무를 보증한다」며 「공단이 이 씨에 대해 임대차계약을 해지하고 임대차보증금의 반환을 청구한 이래 30일이 지나도록 이를 지급받지 못했으므로, 서울보증보험은 보험계약에 따라 공단에게 임대차보증금을 반환받지 못함으로 인한 손해인 2억 3000만 원을 지급할 의무가 있다」고 판시했다.

임용수 변호사의 케이스메모

서울보증보험은 '공단이 아파트를 매수한 이 씨와 사이에 임대인을 변경하는 새로운 주계약을 체결했음에도 이 보험계약의 내용을 변경하지 않았으므로 약관규정에 따라 공단에게 보험금을 지급할 의무가 없다'는 주장도 했으나, 재판부는 "해당 약관규정은 임차목적물의 소유권이 제3자에게 이전됐음에도 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하지 않아 양수인과 새로운 임대차계약을 체결하는 경우를 말하는 것으로 봐야 한다"며 이유 없다고 판시했다.

서울보증보험은 또한 '공단이 임대차계약의 임대인 지위 승계에 동의함으로써 배 씨로부터 임대차보증금을 반환받지 못했고 그 손해는 공단의 책임 있는 사유로 생긴 것이므로, 약관규정에 따라 보험금을 지급할 의무가 없다'는 주장을 했으나, 재판부는 "임차목적물의 소유권 변동에 관여할 수 없고 그 양수인의 재력이나 신용 상태도 알 수 없는 임차인으로서는 임차목적물의 양수인이 임대인의 지위승계에 동의하는 것이 합리적인바, 보험계약자나 피보험자인 임차인이 임대인의 지위가 승계되는 경우 임차보증금을 회수할 가능성이 이전보다 낮아질 것이라는 구체적인 사정을 인지하면서도 임대차보증금 회수가 보험에 의해 보장된다는 무책임한 태도에서 그 위험을 감수한 것으로 인정되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임차목적물 양수인의 임대인 지위승계에 동의한 이후 새로운 임대인으로부터 임차보증금을 회수하지 못하는 결과에 이르렀다고 해서 그 손해가 임차인의 책임 있는 사유로 발생했다고 볼 수는 없고, 이 사건에서 공단이 임대차보증금의 회수가능성이 낮아질 수 있는 구체적인 사정을 인지하면서도 임대인 지위승계에 동의했다고 볼만한 사정도 없으므로, 서울보증보험의 이 부분 주장 역시 이유 없다"고 판시했다.

이번 사례와 같이 임대인이 변경되더라도 별도의 임대차계약을 체결하지 않은 경우, 새로운 임대인이 기존 임대인의 보증금 반환의무를 승계하게 되므로 기존 전세금보장신용보험계약의 효력은 유지된다. 단 계약자가 임대인이 변경된 사실을 알게 되면 지체없이 서면으로 보험사에 이를 알리고 보험증권에 확인을 받는 것이 안전하다.

반면, 임대차계약 기간 중 임차목적물이 매매, 증여, 상속 등으로 소유권이 제3자에게 이전되고, 계약자와 제3자 간에 새로운 임대차계약이 체결된 경우 회사의 승낙을 얻어 전세금보장신용보험계약을 변경하지 않으면 보험사고 발생 시에 보상을 받지 못할 수도 있다는 점을 유의해야 한다.

보험계약자는 보증금반환채권에 대해 주택임대차보호법상 우선변제권을 유지해야 한다. 보험계약자가 계약 체결 시점에 취득한 우선변제권이 소멸(타주소지 전입신고, 주민등록은 유지하지만 다른 주택으로 이사해 주택 내 집기를 모두 반출하고 출입문 열쇠를 인도하는 등 사실상의 지배권을 상실한 경우, 경매 또는 공매 절차가 개시된 후 배당요구를 하지 않아 우선변제권이 상실된 경우 등)된 이후에 발생한 손해는 보상을 받지 못할 수도 있다.

다만, 임차인이 자연인이 아니라 '법인'인 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건의 하나인 주민등록을 마칠 수 없으므로, 주택을 임차한 법인에게는 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항이 정하는 경우를 제외하고는 주택임대차보호법 제3조가 적용되지 않는다. 그러므로 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조 제4항도 주택 임차인이 법인인 경우에는 원칙적으로 적용되지 않는다. 따라서 임대인이 법인을 임차인으로 하는 주택을 양도한 경우에는 임대인의 임대차보증금 반환채무를 양수인이 면책적으로 인수했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차보증금 반환채무는 임차주택 양도에도 불구하고 소멸하지 않는다.⁴⁾

면책적 채무인수는 병존적 채무인수 또는 이행인수와는 달리 제3자가 채무를 인수함으로써 기존 채무자가 면책되므로, 어떤 인수의 법적 성격이 문제되는 경우 이를 병존적 채무인수 또는 이행인수가 아니라 면책적 채무인수로 보는 데에는 엄격함과 신중함이 요구된다. 그러므로 임차주택 양수인이 임차목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 양도인을 면책시키는 면책적 채무인수라고 볼 수 없다. 또한 임차주택 양도인과 양수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있었더라도 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 한다(민법 제454조 참조). 이때 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시로 해야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시로도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 임대보증금 반환채권의 회수 가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떤 행위를 임대차보증금반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정해서는 안 된다.⁵⁾

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